काठमाडौं । युरोपेली संघको वित्तीय स्थायित्वमा यसको व्यापक अर्धवार्षिक समीक्षाको भागको रूपमा, गत नोभेम्बरमा युरोपेली केन्द्रीय बैंक (इसीबी) ले रियल स्टेट क्षेत्र (घरजग्गा व्यवसाय) को अवस्थाको बारेमा कडा चेतावनी जारी गर्यो । युरोपेली सम्पत्ति कम्पनी (प्रपर्टी कम्पनी) हरूले ठूलो घाटा बेहोरेको र ऋण सन् २००७–०८ को आर्थिक संकटको तुलनामा उच्च स्तरमा पुगेको बैंकले बताएको छ । यस क्षेत्रभित्रका यस्ता समस्याले झन् झन् विकराल अवस्था ल्याउन सक्ने पनि बैंकको चेतावनीमा छ ।

यी संकेतहरूले गत वर्षमा व्यावसायिक सम्पत्ति क्षेत्र (प्रपर्टी सेक्टर) भित्रको अवस्था कत्तिको डरलाग्दो भएको छ भनेर रेखांकित गर्दछ । अक्सफोर्ड इकोनोमिक्सका प्रमुख अर्थशास्त्री एडम स्लेटरले भने, ‘यदि तपाई वित्तीय क्षेत्र र बैंकिङ क्षेत्रका लागि समस्या सिर्जना गर्न चाहनुहुन्छ भने व्यावसायिक सम्पत्ति (कमर्सियल प्रपर्टी) क्षेत्रलाई हेर्नुहोस् ।’ उनी भन्छन्, ‘अत्यधिक ऋण लिएर घाटा बेहोरिरहेका केही क्षेत्रमध्ये यो पनि एक हो ।’ सन् २०२४ मा पनि यो क्षेत्रभित्र उत्पन्न संकट कति नराम्रो साबित हुन्छ भन्ने प्रश्न यस क्षेत्रमाथि कायमै छ ।

ब्याजदर बढ्दा घाटा

वित्तीय संकटपछि ऐतिहासिक रूपमा कम ब्याजदरको अवधिमा लगानीकर्ताहरूले सम्पत्तिमा धेरै पैसा खन्याए । तर विगत दुई वर्षमा घरजग्गाको मूल्यमा आएको तीव्र गिरावटका बीच ब्याजदर वृद्धिले यो क्षेत्र नराम्ररी प्रभावित भएको छ । व्यवसायिक सम्पत्ति प्रमुखरुपमा ब्याज दरहरूसँग जोडिएको छ । जब उधारो पैसाको लागत बढ्छ, सम्पत्ति मूल्यहरू तल जान्छन् किनभने लगानीकर्ताहरू उच्चब्याज दरमा किन्न इच्छुक हुँदैनन् ।

‘म यसलाई ठूलो परिवर्तन भन्छु’ पिजिआईएम रियल इस्टेटका प्रबन्ध निर्देशक सेबास्टियानो फेरान्टेले भने । ‘यो एकदमै बुझ्ने र अचम्मको कुरा होइन किनभने हामी स्पष्ट रूपमा ब्याजदरसँग जोडिएका छौं ।’ तर यो रिसेटको स्तर अर्थात् परिवर्तन पूर्णरूपमा स्पष्ट छैन किनभने बजारमा मन्दी छ र धेरै सम्झौताहरू भइरहेको छैन । स्लेटर भन्छन्, ‘यी घाटाहरू अझै पूर्ण रूपमा प्रतिबिम्बित भएका छैनन् । तिनीहरू मूल्य सूचकाङ्कहरूमा पहिचान भएका छैनन् र तिनीहरू बढ्दै गएको हदसम्म बैंक ब्यालेन्स सिटमा पहिचान गरिएको छैन ।’

अमेरिकी अनुसन्धान समूह र वित्तीय कम्पनी एमएससीआईका अनुसार अमेरिका र युरोपमा पछिल्लो १२ महिनामा सम्पन्न व्यावसायिक सम्पत्ति सम्झौताको मूल्य ५० प्रतिशतभन्दा बढीले घटेको छ । यसको मतलब सम्पत्ति मालिकहरूले सम्भव भएसम्म त्यो चीज हुनबाट जोगिन प्रयास गरिरहेका छन् ।

जर्मनीको ठूलो समस्या

तर केही देशहरूमा आँधी आइसकेको छ । सिग्ना होल्डिङ, एक अस्ट्रियाको घर जग्गा कम्पनी जसले धेरै प्रमुख जर्मन डिपार्टमेन्ट स्टोरहरूको स्वामित्व राखेको छ र न्यूयोर्कको प्रसिद्ध क्रिसलर बिल्डिंगमा हिस्सेदारी छ, २०२३ को अन्तमा टाट पल्टेको घोषित भयो । सिग्नाले हालैका वर्षहरूमा सम्पत्ति सम्झौताहरू मार्फत १३ अर्ब युरो (१४ बिलियन डलर) ऋण उठाएको छ । तर, ब्याजदर बढेपछि धेरै ऋण तिर्न पर्ने भएकाले चर्को दबाबमा परेको थियो ।

यद्यपि व्यावसायिक सम्पत्तिको समस्याहरू युरोप र त्यसभन्दा बाहिर व्यापक छन्, यससँग सम्बन्धित समस्याहरू विशेष गरी जर्मनीमा स्पष्ट छन् । गर्च समूह, यूरोबोडेन, और प्रोजेक्ट इममोबिलियन ग्रुपजस्ता कम्पनीहरू गम्भीर आर्थिक समस्यामा छन् । वित्तीय नियामक बाफिनले नोभेम्बरमा यस क्षेत्रसँग सम्बद्ध ऋणदाताहरूले घाटाको लागि तयार रहनुपर्ने चेतावनी दिएको थियो । जर्मन बजारमा व्यापक रूपमा सक्रिय रहेका र फ्रान्कफर्टमा रहेका पीजीआईएमका फेरान्टे भन्छन्, ‘ विश्वव्यापी वित्तीय सङ्कटपछि स्पेनमा जुन अवस्था थियो , त्यो अवस्था आज जर्मनीमा फरक अर्थमा उस्तै छ ।’

उनको विश्वास छ कि जर्मनीको वर्तमान आर्थिक संकट, सम्पत्ति बजारमा केहि कारकहरूको संयोजनको कारणले गर्दा,यसको मतलब यो विशेष गरी बढ्दो ब्याजदर र सुस्त भाडावृद्धिले समस्याग्रस्त छ । उनी भन्छन्, ‘विगत दशकको न्यून ब्याजदर अवधिमा जर्मनीमा तुलनात्मक रूपमा बलियो मूल्य उतारचढाव थियो । त्यसैले हामीले अरूको तुलनामा ढिलो सुरुवात गरेका थियौं, तर ग्राफ एकदमै छिटो बढ्यो ।’ यद्यपि, जर्मनीमा भाडाका सम्बन्धनमा कडा नियमको कारण लगानीकर्ताहरूले उच्च ब्याजदरका कारण उच्च मूल्य तिर्नुपरे तापनि भाडा बढेको छैन । उनले देखेको दोस्रो समस्या भनेको जर्मनीको व्यावसायिक सम्पत्ति क्षेत्र विशेष गरी बैंक वित्तियमा निर्भर छ । बैंकहरूले अझ कडा कर्जा मापदण्डमा समायोजन गर्ने भएकाले आगामी वर्षहरूमा यस क्षेत्रमा तरलताको ठूलो संकट आउने उनको विश्वास छ ।

महामारीले ल्याएको परिवर्तन

व्याजदरमा भएको परिवर्तन बहसको मुख्य विषय भएपनि महामारीपछि यस क्षेत्रभित्रका प्रमुख अभ्यासहरूसँग सम्बन्धित आधारभूत परिवर्तनहरू देखिन थालेका छन् । जस्तै घरबाट काम र अनलाइन किनमेल । महामारीपछि धेरैभन्दा धेरै मानिसहरू घरबाट काम गरिरहेका छन्, र ई–कमर्स र घर मनोरञ्जन जस्ता अन्य प्रवृत्तिहरूले पनि गति पाए । यसका कारण पनि २०२० अघिको तुलनामा अफिस र रिटेल जस्ता केही व्यावसायिक सम्पत्ति स्पेसको माग घटेको छ ।

फेरान्टे भन्छन्, ‘महामारीका प्रभावहरू धेरै गहिरो, धेरै दूरगामी थिए, र यसैले दीर्घकालीन प्रवृत्तिका लागि पनि, तिनीहरू ब्याजदरहरूमा चालहरू भन्दा बढी महत्त्वपूर्ण छन् किनभने तिनीहरू गणितीय रूपमा मूल्याङ्कन गर्न सकिन्छ ।’ उनी भन्छन् कि काम गर्ने घरको प्रवृत्ति कत्तिको गहिराइमा जान्छ भनेर हेर्न अझै समय चाहिन्छ, तर यसले दूरगामी तहमा व्यावसायिक सम्पत्ति क्षेत्रका पक्षहरूलाई परिवर्तन गर्ने सम्भावना देखिन्छ ।

संक्रामक वा नियन्त्रित ?

सम्पत्ति संकटले वित्तीय क्षेत्रमा व्यापक सङ्क्रमण फैलाउने र अन्य कठिनाइहरू सिर्जना गर्ने सम्भावना पनि हुन्छ । सन २००७–२००८ को आर्थिक संकट पछि इसीबी र अन्यबाट हालैका चेतावनीहरूले सम्पत्ति क्षेत्रको अवस्थाको गम्भीरतालाई हाइलाइट गर्दछ । तर, थोरैले विश्वास गर्छन् कि यो पूर्णरूपमा विकसित वित्तीय संकटमा बढ्नेछ । फेरान्टे भन्छन् कि केन्द्रीय बैंकहरूले अब बैंक ब्यालेन्स सिटहरू राम्रोसँग समीक्षा गर्न सक्षम छन् । फेरान्टे आशावादी छन् कि संकट नियन्त्रणमा ल्याइनेछ । “म पक्का छु कि यो एक व्यवस्थित प्रक्रिया हुन गइरहेको छैन ।’ तर, व्यावसायिक सम्पत्ति बजार आफैंमा दीर्घकालीन समायोजन हुँदै गएको उनको विश्वास छ । उनी भन्छन्, ‘बजार सामान्य अवस्थामा आउन समय लाग्नेछ । र मलाई लाग्छ कि हामीले यस्तो बजार देख्नेछौं जसको ऋण क्षमता पहिलेको भन्दा धेरै कम हुनेछ ।’

अन्ततः उनी विश्वास गर्छन् कि उच्च ब्याजदर क्षेत्रको जीवनको एक सामान्य भाग हो र संकट नकारात्मक ब्याज दरको अधिक ‘असामान्य’ संसारमा समायोजन गर्न कठिनाइको कारण हो । उनी भन्छन्, ‘पछिल्लो दशक एक असामान्य चरण थियो । अहिले घरजग्गा व्यवसायको लागि यो एकदमै सामान्य चरण हो । यो क्षेत्रले पहिले नदेखेको केही होइन । तर आज शून्य (ऋणात्मक) भन्दा तलको असामान्य ब्याजदरको अपेक्षा गरिएको छ ।’ अनुवाद गरिएको